Sticker Shock: Οι αξίες του ελληνικού σπιτιού εκτοξεύονται. Ακολουθεί το φορολογικό νομοσχέδιο.

Αυτή η ιστορία δημοσιεύτηκε από την υπηρεσία ειδήσεων της Νεμπράσκα και αναπαράγεται από το Flatwater Free Press.

Σύμφωνα με στοιχεία από το Γραφείο Αξιολόγησης της Κομητείας Λάνκαστερ, τα ελληνικά κεφάλαια στο Πανεπιστήμιο της Νεμπράσκα-Λίνκολν έχουν δει την αξία των κτιρίων τους να αυξάνεται κατά μέσο όρο σχεδόν 1,2 εκατομμύρια δολάρια ετησίως.

«Είναι σοκ με αυτοκόλλητο», είπε ο John Geyer, βοηθός διευθυντής της αδελφότητας και της αδελφότητας. «Ορισμένες από αυτές τις ομάδες εξετάζουν ίσως μια αύξηση φόρου 100.000 δολαρίων».

Το Γραφείο Αξιολόγησης της Κομητείας Λάνκαστερ επανεκτίμησε τις αξίες της ελληνικής κατοικίας επειδή δεν είχαν αλλάξει κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Κατά τη διάρκεια αυτής της περιόδου, το γραφείο εξέτασε τα ποσοστά στέγασης κοντά σε άλλες πανεπιστημιουπόλεις του Big Ten.

Οι αδελφότητες αγροικιών σημείωσαν τη μεγαλύτερη αύξηση από όλα τα ελληνικά κεφάλαια. Η εκτίμησή τους το 2022 ήταν 250.300 $, αλλά αυτό δεν συνέβαλε στην πλήρη ανακαίνιση του σπιτιού.

Τώρα, η νέα τους αποτίμηση είναι 7,24 εκατομμύρια δολάρια.

Η παλιά αποτίμηση του Alpha Chi Delta ήταν 246.400 $. Το νέο τους: 1,56 εκατομμύρια δολάρια, αύξηση 534%. Σύμφωνα με τα στοιχεία των αξιολογητών, η αξία του κτιρίου τους έχει αυξηθεί περισσότερο από οποιαδήποτε άλλη ομάδα UNL.

Η αποτίμηση της Alpha Gamma Rho σχεδόν τετραπλασιάστηκε σε περισσότερα από 4,8 εκατομμύρια δολάρια. Το Kappa Delta επίσης σχεδόν τετραπλασιάστηκε σε αξία, σε σχεδόν 1,6 εκατομμύρια δολάρια.

Ο αξιολογητής της κομητείας Λάνκαστερ, Νταν Νόλτε, ήταν εκτός γραφείου μέχρι φέτος, αλλά είπε ότι ο COVID και η αγορά κατοικίας κατά τη διάρκεια της πανδημίας μπορεί να οδήγησαν στην έλλειψη αλλαγής στις προηγούμενες εκτιμήσεις κτιρίων.

«Εργαζόμαστε μέσω του νόμου για να αξιολογήσουμε τα ακίνητα όσο πιο κοντά μπορούμε στην αγοραία αξία», είπε ο Nolte.

αριθμοί

Υπάρχουν 17 αδελφότητες και 12 αδελφότητες με παραρτήματα στις ή κοντά στις πανεπιστημιουπόλεις του UNL.

Οι περισσότεροι άνδρες και γυναίκες που ανήκουν σε ένα σπίτι που τους έχει ανατεθεί ζουν εκεί κατά τη διάρκεια των φοιτητικών τους χρόνων. Ορισμένα σπίτια έχουν κοιτώνες, ενώ άλλα έχουν ιδιωτικά δωμάτια με συγκάτοικοι. Τα κεφάλαια τρώνε γεύματα και πραγματοποιούν συναντήσεις και εκδηλώσεις στο σπίτι τους.

Τα ελληνικά κεφάλαια έχουν θωρακιστεί από την αύξηση επειδή δεν έχουν δει μεγάλη αλλαγή στην αξία των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, είπε ο Gayer.

Τα κτήρια κεφαλαίων στο UNL δεν έχουν επαναξιολογηθεί από το 2015. Το γραφείο του αξιολογητή άρχισε να επανεκτιμά τα σπίτια αφού το ελληνικό κεφάλαιο έλαβε κλήσεις για ανακριβείς αξίες κτιρίων και άλλες «ανησυχίες ιδίων κεφαλαίων». Ο Bill Hughes από το γραφείο αξιολόγησης της κομητείας Lancaster είπε ότι μερικές πωλήσεις κτιρίων και νέες κατασκευές έδειξαν πρόβλημα με την αξιολόγηση.

Δείτε πώς το Γραφείο Αξιολόγησης της Κομητείας Λάνκαστερ αξιολόγησε τα σπίτια

Οι αξίες των ακινήτων αυξάνονται για διάφορους λόγους. Τα ελληνικά κεφάλαια σημείωσαν μέση αύξηση 293,21% λόγω των ανακαινίσεων και της τρέχουσας αγοράς κατοικίας, είπε ο Hughes.

«Πρέπει να εκτιμήσουμε την ιδιοκτησία, την ακίνητη περιουσία, πιο κοντά στην αγοραία αξία», είπε ο Νόλτε.

Ο νόμος απαιτεί τα ακίνητα να αποτιμώνται στο 100% της αγοραίας αξίας και υπάρχουν τρεις προσεγγίσεις: πώληση, έσοδα και έξοδα. Η προσέγγιση πωλήσεων συγκρίνει ένα ακίνητο με παρόμοια ακίνητα που πουλήθηκαν πρόσφατα. Αυτή η μέθοδος δεν μπορούσε να χρησιμοποιηθεί επειδή τα ελληνικά παραρτήματα σπάνια πωλούν και είναι δύσκολο να συγκριθούν με ακίνητα παρόμοιου μεγέθους. Η προσέγγιση εισοδήματος, που χρησιμοποιείται με τα περισσότερα εμπορικά ακίνητα, καθορίζει την αξία με βάση το ποσό των μετρητών που εισάγονται. Αλλά τα ελληνικά κεφάλαια είναι γενικά μη κερδοσκοπικά.

«Οι περισσότεροι από αυτούς λειτουργούν με κόκκινο ή πολύ, πολύ κοντά στο κόκκινο», είπε ο Hughes.

Έτσι, το Γραφείο Αξιολόγησης της Κομητείας Λάνκαστερ χρησιμοποίησε μια προσέγγιση κόστους, η οποία αναφέρεται σε ένα χρονοδιάγραμμα τιμών που εκπονήθηκε από μια εθνική υπηρεσία για τον προσδιορισμό της αξίας του ακινήτου. Αυτοί οι πίνακες τιμών καθορίζουν τις τιμές με βάση το κόστος αντικατάστασης για πράγματα όπως τετραγωνικά μέτρα, υλικά που χρησιμοποιούνται και ποιότητα υλικών, είπε ο Hughes.

Το γραφείο του αξιολογητή είπε ότι το προσωπικό διενήργησε επιτόπιες επιθεωρήσεις στο εξωτερικό όλων των κεφαλαίων και στο εσωτερικό των περισσότερων. Ανέφεραν ενημερώσεις και περιοχές αναβολής συντήρησης. Από αυτές τις σημειώσεις, εξέτασαν τους πίνακες κόστους για να καταλήξουν στις νέες τιμές.

«Κάθε φορά που επαναξιολογούμε, ξεκινάμε εντελώς με νέα δεδομένα πωλήσεων. «Δεν βασίζουμε καμία από τις νέες αξίες μας από προηγούμενα δεδομένα», δήλωσε η Alice Lauer, Διευθύντρια Επιχειρήσεων Αξιολόγησης της κομητείας Lancaster. «Είναι όλα νέα δεδομένα αγοράς, όλα τα νέα δεδομένα εισοδήματος, όλα τα νέα δεδομένα κόστους και αποσβέσεων».

Το γραφείο είπε ότι συνέκρινε τα ελληνικά ακίνητα σε πανεπιστήμια της Αϊόβα και του Ουισκόνσιν για να βεβαιωθεί ότι οι αριθμοί ήταν «λογικά ευθυγραμμισμένοι». Επέλεξαν αυτές τις πανεπιστημιουπόλεις επειδή ήταν παρόμοιες με το Λίνκολν, εκτιμήθηκαν σε πλήρη αγοραία αξία και οι πληροφορίες ήταν διαθέσιμες στο διαδίκτυο.

«Αν υπολογίζουν 10 εκατομμύρια δολάρια, δεν είναι λογικό να υπολογίζουμε 100.000 δολάρια», είπε ο Χιουζ.

Ο Χιουζ είπε ότι το γραφείο συμμερίζεται τα ελληνικά σπίτια που αντιμετωπίζουν μεγάλες αυξήσεις, αλλά πρέπει να ακολουθούν το νόμο του κράτους.

«Η ανησυχία είναι λιγότερο ότι η αξία μας είναι λάθος και περισσότερο για την αύξηση της αξίας και τι κάνει στους προϋπολογισμούς τους», είπε.

Ο Brent Caney, ταμίας της Ένωσης Αποφοίτων της Αδελφότητας Theta Xi, είπε ότι δεν πιστεύει ότι οι αξιολογήσεις είναι εντελώς λανθασμένες. Ωστόσο, η φορολόγηση των ελληνικών κατοικιών με 100% αγοραία αξία ως ακίνητη περιουσία δεν είναι δίκαιη λόγω του μοναδικού τους σκοπού, είπε.

Αντίκτυπος στο Sigma Chi, Theta G και όχι μόνο

Όσο αυξάνονται οι εκτιμήσεις, αυξάνονται και οι φόροι ακινήτων. Οι ηγέτες λένε ότι αυτό επηρεάζει τον προϋπολογισμό και το κόστος ζωής σε ένα ελληνικό νοικοκυριό. Τα κεφάλαια πρέπει να πληρώσουν το κόστος μέσω αυξήσεων ενοικίων ή αλλαγής προϋπολογισμών.

Ο Blake Welker, ένας νεαρός UNL, έχει διατελέσει πρόεδρος του Sigma Chi. Αυτό το κεφάλαιο συγκέντρωσε περισσότερα από 500.000 $ σε αξία. Το Sigma Chi έχει περίπου 100 μέλη, επομένως μπορούν να διαχειριστούν την αύξηση καλύτερα από μικρότερα κεφάλαια, είπε. Αλλά αυτή η αύξηση θα οδηγήσει σε ακόμη περισσότερες καθυστερήσεις.

«Απομακρύνει τα πράγματα που μπορούμε να κάνουμε», είπε ο Γουέλκερ. «Δεν είναι ότι δεν μπορούμε να διαχειριστούμε το σπίτι».

Ο Gayer είπε ότι δεν πιστεύει ότι θα επηρεάσει τους αριθμούς προσλήψεων, αλλά ότι θα μπορούσε να επηρεάσει το κεφάλαιο που θα επιλέξουν οι μαθητές, καθώς οι εισερχόμενοι φοιτητές εξετάζουν πιο προσεκτικά το κόστος και την αξία.

Η Αδελφότητα Θήτα Σι, η οποία έχει περίπου 80 μέλη, έλαβε επίσης σημαντική άνοδο στο βαθμό. Η ομάδα αποφοίτων τους συνεργάζεται με το Γραφείο Αξιολογητή της Κομητείας Λάνκαστερ, δήλωσε ο Πρόεδρος της Theta G, Μπέντζαμιν Μορς. Εάν η αδελφότητα πληρώσει περισσότερους φόρους, το κόστος ζωής θα αυξηθεί, είπε.

«Είμαστε παιδιά κολεγίου», είπε. «Είναι ήδη δύσκολο για τα παιδιά του κολεγίου να αντέξουν οικονομικά αυτά τα τέλη και να ζουν σε μια αδελφότητα ή μια αδελφότητα. Με αυτές τις αυξήσεις, θα εμποδίσει τους ανθρώπους να θέλουν.

Τι έπεται

Όταν κυκλοφόρησαν οι αξιολογήσεις, πολλά κεφάλαια ονομάζονταν Office of Sorority and Fraternity Life. Το γραφείο διοργάνωσε μια συνάντηση με το Γραφείο Αξιολογητή της Κομητείας Λάνκαστερ, όπου οι επικεφαλής κεφαλαίων, οι σύμβουλοι και οι φίλοι μπορούσαν να κάνουν ερωτήσεις.

Τα κεφάλαια μπορούν να υποβάλουν έφεση πριν από τις 30 Ιουνίου. Μια επίσημη ένσταση μέσω του Γραφείου του County Clerk’s μπορεί να οδηγήσει σε ακρόαση με τρίτο ιδιωτικό εκτιμητή.

Οι σύμβουλοι κεφαλαίων και τα συμβούλια αποφοίτων εργάζονται για προσφυγές, λένε. Ο Γουέλκερ είπε ότι οι σύμβουλοί του τον ενθαρρύνουν να θέσει το θέμα στον νέο πρόεδρο το συντομότερο δυνατό.

Ο Gayer είπε ότι ρώτησε εάν τα κεφάλαια μπορούσαν να υποβάλουν κοινή έφεση και του είπαν “όχι”. Ο Νόλτε το είπε αυτό επειδή κάθε ιδιοκτησία είναι μοναδική.

Ως Συμβούλιο Ισοστάθμισης της Κομητείας Λάνκαστερ. Όλες οι προσφυγές θα αποφασιστούν εντός 10 Μετά από αυτήν την απόφαση, είπε ο Nolte, τα κεφάλαια μπορούν να προσφύγουν στην Επιτροπή Αναθεώρησης Φορολογίας της Νεμπράσκα. Ο Gayer είπε ότι εάν τα κεφάλαια συνεχίσουν να ασκούν έφεση, θα ακουστούν τελικά από το Ανώτατο Δικαστήριο της Νεμπράσκα.

«Νομίζω ότι έχουμε χάσει τα μάτια μας το γεγονός ότι πρόκειται κυρίως για φοιτητικές κατοικίες», είπε ο Gayer. «Δεν μπορεί να ανατραπεί από τη μια μέρα στην άλλη για να είναι ένα συγκρότημα διαμερισμάτων. Δεν μπορείς.”

Η υπηρεσία ειδήσεων της Νεμπράσκα είναι ο φοιτητικός ιστότοπος ειδήσεων και η ενσύρματη υπηρεσία του Κολλεγίου Δημοσιογραφίας και Μαζικής Επικοινωνίας του Νεμπράσκα-Λίνκολν.